houdsplan (MJOP) worden gespekt óf met minimaal 0,5 procent
van de herbouwwaarde. Dat geld moet worden gebruikt voor
onderhoud aan het pand.
Positieve reacties, maar ook stress is wat het voorstel teweeg brengt
in het land van de VvE’s. De advocaten begrijpen dat wel: “De wet is
goed te doen voor financieel gezonde VvE’s. Maar in Haagse wijken
zoals Hollands Spoor of het Laakkwartier waar wel Verenigingen
van Eigenaren zitten met minder gefortuneerde leden, worden de
lasten alleen maar meer,’’ zegt Van Kleef.
Activeren
Tegelijkertijd zien de advocaten dat de wet noodzakelijk is. Neder-
land telt 1,2 miljoen appartementen, verenigd in 121.000 VvE’s.
Onderzoek wijst uit dat liefst eenderde matig tot slecht functio-
neert en 51 procent geen of onvoldoende toereikend reservefonds
heeft. Dit probleemwordt niet uitsluitend veroorzaakt door geldge-
brek. Luiheid en de afwezigheid van prikkels om met de VvE aan
de slag te gaan liggen er ook aan ten grondslag, weet Van Kleef. Om
dit slapende deel te wekken, is de nieuwe wet een goede stimulans,
menen beide advocaten.
Daarnaast is de wet ook bevorderlijk voor de bewustwording van
eigenaars van appartementsrechten, neemt Veltkamp aan. Zij
merkt op dat menig eigenaar veronderstelt dat de VvE ‘het’ (onder-
houd, reparaties) wel regelt. “Ze zijn zich er onvoldoende van
bewust dat zij zèlf de VvE vormen.’’ Gevolg van dat gebrek aan
bewustzijn is dat nog niet eens 25 procent van de VvE’s een meer-
jaren onderhoudsplan (MJOP) heeft. Dit betekent dat een ruime
meerderheid niet over een MJOP beschikt. Door de hoogte van de
jaarlijkse verplichte reservering te laten afhangen van de begro-
ting in de MJOP, wil de nieuwe wet hier korte metten mee maken.
Wie al over een onderhoudsplan beschikt, mag dat inzetten. De
grote mits: Het plan moet een looptijd hebben van tenminste tien
jaar en mag niet ouder zijn dan vijf jaar. Een draaiboek uit 1970
kan moeiteloos de prullenbak in.
Lenen
Ander onderdeel is een verduidelijking van de leenmogelijkheden
van de VvE. Door de formulering van bepalingen in reglementen
veronderstelden veel VvE’s en banken dat een VvE geen langlo-
pende lening kon afsluiten. In de nieuwe wet is duidelijk bepaald
dat de VvE wel degelijk bevoegd is een geldlening af te sluiten. Met
het geld uit de langlopende leningen kunnen VvE’s straks bijvoor-
beeld energiebesparende maatregelen treffen.
Hoewel een VvE nu reglementair vaak geen langlopende verplich-
tingen kan aangaan, mág zij wel lenen. Aantrekkelijk is dit echter
niet: De schuld komt voor de eigenaren en iedereen is hoofdelijk
aansprakelijk voor de schuld van de VvE. Wie verhuist, blijft ver-
antwoordelijk voor de schuld die de VvE ten tijde van zijn eigenaar-
schap is aangegaan.
Straks is iedereen uitsluitend voor zijn eigen deel aansprakelijk.
“Het gevolg zal zijn dat leden eerder meegaan in een leningbe-
sluit,’’ voorzien Veltkamp en Van Kleef. Bij verhuizing neemt de
eigenaar de schuld straks niet mee, maar draagt deze over aan de
koper. Hier plaatst Veltkamp een kanttekening. “De kopers die de
schuld overnemen zien alleen het bedrag, maar kennen vaak de
achtergrond niet,’’ stelt zij. Welke voorwaarden zijn er aan gekop-
peld? Belangrijke vragen wanneer het gaat om de overname van
een schuld. “Belangrijker nog dan de hoogte van de schuld,’’ stelt
Veltkamp.
Gevolgen
De wet zal niet zonder gevolgen blijven. Van Kleef verwacht incass-
oproblemen, omdat VvE na invoering van de wet verplicht zijn geld
te reserveren. Wie niet kan betalen, zal een probleem krijgen.
Daarnaast rekenen de twee advocaten op veel adviserende vragen
over het organiseren van een gedegen MJOP en over het lenen van
geld.
De bedoeling was dat de wet per 1 januari 2017 in werking zou
treden, maar of dat haalbaar is, valt te betwijfelen. De wet wacht
nog op parlementaire goedkeuring.
Splitsingsreglement
Naast vragen over de nieuwe regels, krijgen Veltkamp en Van Kleef
tal van kwesties voorgelegd door VvE-bestuurders, beheerders en
groot eigenaren over verschillen tussen privé en gemeenschappe-
lijke zaken. “Soms vraagt een VvE-beheerder bijvoorbeeld hoe hij
moet optreden wanneer iemand een uitbouw plaatst. Als dit in
strijd is met het splitsingsreglement waarin vaststaat wat gemeen-
schappelijk is en wat niet, dan is de plaatsing nietig,’’ geeft Van
Kleef aan. Dit betekent niet dat de eigenaar nooit een uitbouw zou
kunnen plaatsen. “De VvE kan de splitsingsakte wijzigen. De wijzi-
ging moet wel unaniem worden aanvaard en worden vastgelegd
bij de notaris.’’
Ook bestuurdersaansprakelijkheid is een onderwerp op de desk.
“Tot hoever reikt die? Neem straks het innen van de bijdragen voor
reservefondsen. Moet de bestuurder alleen faciliteren dat er een
besluit over de bedragen wordt genomen, of wordt hij ook verplicht
een incassoprocedure te starten als er niet direct wordt betaald?’’
Veltkamp en Van Kleef weten wel raad met deze vragen. Daarbij
zijn ze goed voorbereid op de aankomende regels en kunnen sla-
pende VvE’s die straks ontwaken, ook bij hen terecht.
29
